Notarkosten beim Immobilienkauf: Kaufnebenkosten richtig einordnen und Sanierungsbudget sicher planen

Wer eine Immobilie kauft, schaut zuerst auf den Kaufpreis. Für eine wirtschaftlich belastbare Planung reicht das jedoch nicht aus. Neben Grunderwerbsteuer, möglichen Maklerkosten und Finanzierungskosten entstehen regelmäßig auch Notar- und Grundbuchkosten. Gerade bei Bestandsimmobilien kommt ein weiterer Kostenblock hinzu: die anschließende Modernisierung, Instandsetzung oder Sanierung.

Für private Käufer, Kapitalanleger, Bauherren und Projektverantwortliche ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, wie hoch die Notarkosten beim Immobilienkauf sind, sondern vor allem, wie sämtliche Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition eingeordnet werden. Wer die Nebenkosten unterschätzt, reduziert ungewollt sein Budget für Dach, Fassade, Haustechnik, Brandschutz oder Schadstoffsanierung.

Dieser Beitrag zeigt, wie Notarkosten entstehen, welche weiteren Kosten beim Immobilienerwerb berücksichtigt werden sollten, wie sich die steuerliche Behandlung je nach Nutzung unterscheidet und warum eine belastbare Kostenplanung bereits vor dem Notartermin sinnvoll ist.

Warum Notarkosten beim Immobilienkauf unvermeidbar sind

Ein Grundstücks- oder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar übernimmt dabei weit mehr als die reine Beglaubigung einer Unterschrift. Er bereitet den Kaufvertrag vor, beurkundet die Vereinbarung, koordiniert wesentliche Schritte des Vollzugs und veranlasst beziehungsweise begleitet notwendige Grundbuchvorgänge.

Typische Positionen im Zusammenhang mit dem Erwerb sind unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung und – bei einer Finanzierung – die Bestellung einer Grundschuld. Zusätzlich entstehen Gebühren beim Grundbuchamt.

In der Praxis werden Notar- und Grundbuchkosten häufig mit einem prozentualen Richtwert des Kaufpreises kalkuliert. Solche Prozentwerte können für eine erste Budgetierung hilfreich sein, ersetzen aber keine konkrete Berechnung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Kaufpreis, dem Geschäftswert, den erforderlichen Erklärungen und den notwendigen Grundbuchvorgängen ab.

Für die Projektplanung ist deshalb weniger entscheidend, ob ein pauschaler Richtwert exakt getroffen wird. Entscheidend ist, dass dieser Kostenblock überhaupt von Anfang an berücksichtigt wird.

Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtinvestition

Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf besteht darin, den Kaufpreis mit dem tatsächlichen Kapitalbedarf gleichzusetzen. Besonders bei Bestandsimmobilien kann die Differenz erheblich sein.

Zur Gesamtinvestition gehören je nach Objekt beispielsweise:

• Kaufpreis der Immobilie

• Grunderwerbsteuer

• Notar- und Grundbuchkosten

• Maklerprovision

• Finanzierungskosten

• Gutachter- und Beratungskosten

• Kosten für technische Untersuchungen

• Modernisierungs- und Sanierungskosten

• Kosten für Schadstoffuntersuchungen

• energetische Maßnahmen

• Reserven für unvorhergesehene Leistungen

Ein Gebäude mit einem scheinbar attraktiven Kaufpreis kann wirtschaftlich deutlich weniger attraktiv werden, wenn unmittelbar nach dem Erwerb umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind. Das betrifft beispielsweise alte Elektroinstallationen, Heizungsanlagen, Dachabdichtungen, Feuchteschäden, Brandschutzmängel oder schadstoffbelastete Baustoffe.

Deshalb sollte die Frage vor dem Kauf nicht lauten: „Kann ich den Kaufpreis finanzieren?“, sondern vielmehr: „Kann ich die gesamte Investition einschließlich Kaufnebenkosten und notwendiger Baumaßnahmen finanzieren?“

Wie hoch sind Notarkosten und Grundbuchkosten?

Die Gebühren von Notaren sind gesetzlich geregelt und orientieren sich am Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser in wesentlichen Teilen dem Wert des Rechtsgeschäfts. Zusätzlich können weitere Vorgänge hinzukommen, etwa die Bestellung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.

Als grobe Orientierung werden Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf häufig zusammen in einer Größenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Das ist jedoch nur ein Planungswert.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro würde ein pauschaler Ansatz von 1,5 Prozent beispielsweise 7.500 Euro ergeben. Bei 2 Prozent wären es 10.000 Euro. Bereits diese einfache Rechnung zeigt, dass die Nebenkosten einen relevanten Anteil des verfügbaren Eigenkapitals binden können.

Bei einer Bestandsimmobilie ist genau dieses Eigenkapital häufig gleichzeitig für Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Wer die Kaufnebenkosten erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrags vollständig berücksichtigt, muss möglicherweise sein Sanierungsprogramm reduzieren oder zusätzliche Finanzierungsmittel aufnehmen.

Welche Rolle spielt die Grundschuld?

Wird die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, verlangt das Kreditinstitut typischerweise eine Grundschuld als Sicherheit. Für deren notarielle Bestellung und Eintragung im Grundbuch entstehen zusätzliche Kosten.

Damit können die Kosten eines finanzierten Immobilienkaufs höher ausfallen als bei einem Erwerb ohne grundbuchliche Darlehenssicherung. Für die steuerliche Betrachtung kann die Zuordnung ebenfalls relevant sein: Kosten, die unmittelbar der Finanzierung beziehungsweise Darlehenssicherung dienen, können steuerlich anders behandelt werden als Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks oder Gebäudes zusammenhängen.

Gerade bei vermieteten Objekten sollte daher darauf geachtet werden, Rechnungen und Kostenpositionen nicht lediglich unter dem Sammelbegriff „Notarkosten“ abzulegen. Eine saubere Trennung der einzelnen Vorgänge erleichtert später die steuerliche Einordnung.

Kann man Notarkosten beim Immobilienkauf von der Steuer absetzen?

Auf diese häufig gestellte Frage gibt es keine pauschale Ja-oder-Nein-Antwort. Entscheidend ist insbesondere, wie die Immobilie genutzt wird und wofür die jeweilige Kostenposition entstanden ist.

Selbst genutzte Immobilie

Wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung ausschließlich privat selbst genutzt, können die typischen Erwerbsnebenkosten nicht einfach wie Werbungskosten aus einer Vermietung abgezogen werden. Die steuerliche Wirkung ist deshalb grundsätzlich eine andere als bei einem vermieteten Objekt.

Vermietete Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie können Notar- und Grundbuchkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen, zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Soweit sie dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil zuzuordnen sind, können sie sich damit über die Abschreibung steuerlich auswirken.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gebäude und Grund und Boden, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird. Die konkrete Aufteilung kann deshalb für die steuerliche Wirkung der Erwerbsnebenkosten erheblich sein.

Finanzierung und Grundschuld

Notar- und Grundbuchkosten, die unmittelbar mit der Bestellung beziehungsweise Sicherung eines Darlehens zusammenhängen, können bei einer vermieteten Immobilie anders einzuordnen sein als die Kosten des eigentlichen Erwerbs. Das Bundesfinanzministerium weist für bestimmte Kosten der Darlehenssicherung auf einen möglichen sofortigen Werbungskostenabzug hin.

Eine ausführliche ergänzende Darstellung dazu bietet der Beitrag Notarkosten beim Kauf einer Immobilie verstehen und geschickt von der Steuer absetzen.

Bei größeren Investitionen empfiehlt es sich, die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater abzustimmen. Eine technisch richtige Kostenplanung und eine steuerlich richtige Zuordnung sind zwei unterschiedliche Aufgaben.

Warum Kaufnebenkosten besonders bei Bestandsimmobilien kritisch sind

Bei einem Neubau lassen sich viele Kosten frühzeitig über Planung, Leistungsverzeichnisse und Angebote strukturieren. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie bestehen dagegen oft deutlich größere Unsicherheiten.

Ein Gebäude kann äußerlich einen guten Eindruck machen und dennoch kostenintensive Risiken enthalten. Typische Beispiele sind:

• Asbest in Bodenbelägen, Klebern, Brandschutzprodukten oder Putzen

• künstliche Mineralfasern in Dämmstoffen

• PCB oder PAK in älteren Bauteilen

• Feuchte- und Schimmelschäden

• veraltete technische Gebäudeausrüstung

• unzureichender baulicher Brandschutz

• Schäden an Dach oder Fassade

• nicht dokumentierte Umbauten

• energetischer Sanierungsbedarf

Gerade Gebäude aus bestimmten Baualtersklassen sollten deshalb nicht allein nach Lage, Grundriss und sichtbarem Zustand bewertet werden. Technische Risiken können einen erheblichen Einfluss auf das spätere Sanierungsbudget haben.

Das gilt besonders dann, wenn der Käufer das Objekt nach dem Erwerb umbauen oder umfassend modernisieren möchte. Sobald Bauteile geöffnet, entfernt oder bearbeitet werden, können bislang verdeckte Mängel und Schadstoffe sichtbar werden.

Beispiel: Wie Kaufnebenkosten das Sanierungsbudget verändern

Angenommen, eine Bestandsimmobilie kostet 450.000 Euro. Der Käufer hat insgesamt 550.000 Euro für Kauf und Modernisierung eingeplant.

Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, könnte zunächst von einem Sanierungsbudget von 100.000 Euro ausgehen. Tatsächlich kommen jedoch Kaufnebenkosten hinzu. Je nach Bundesland, Maklersituation und Finanzierung können diese einen erheblichen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Wenn beispielsweise 45.000 Euro für sämtliche Erwerbsnebenkosten benötigt werden, reduziert sich das unmittelbar verfügbare Modernisierungsbudget auf 55.000 Euro.

Werden anschließend noch Asbest, Feuchteschäden oder eine sanierungsbedürftige Haustechnik festgestellt, kann die Finanzierung schnell an ihre Grenzen geraten.

Die Konsequenz ist eindeutig: Kaufnebenkosten und Sanierungskosten müssen gemeinsam betrachtet werden.

Technische Prüfung vor dem Immobilienkauf

Bei einer älteren Immobilie kann eine fachkundige technische Prüfung vor Vertragsabschluss helfen, wirtschaftliche Risiken besser einzuschätzen.

Dabei geht es nicht darum, jedes Bauteil vollständig zu untersuchen. Vielmehr sollten die wesentlichen kostenrelevanten Risiken erkannt und bewertet werden.

Je nach Gebäude können unter anderem folgende Punkte geprüft werden:

Bausubstanz

Dach, Fassade, Fenster, Keller, tragende Bauteile und sichtbare Feuchteschäden geben erste Hinweise auf möglichen Sanierungsbedarf.

Technische Gebäudeausrüstung

Alter und Zustand von Heizung, Elektroinstallation, Leitungen und sonstiger Haustechnik können die Investitionskosten erheblich beeinflussen.

Gebäudeschadstoffe

Bei älteren Gebäuden können Schadstoffe in zahlreichen Bauprodukten vorkommen. Vor umfangreichen Umbau- oder Abbrucharbeiten kann eine Schadstofferkundung erforderlich oder wirtschaftlich dringend sinnvoll sein.

Brandschutz

Vor allem bei gewerblich genutzten Immobilien, Sonderbauten oder geplanten Nutzungsänderungen sollte geprüft werden, ob zusätzliche brandschutztechnische Anforderungen zu erwarten sind.

Genehmigungsfähigkeit

Geplante Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen können öffentlich-rechtliche Anforderungen auslösen. Auch diese sollten in der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.

Immobilienkauf und Sanierung als gemeinsames Projekt betrachten

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erwirbt nicht nur einen Vermögensgegenstand. Häufig beginnt gleichzeitig ein Bauprojekt.

Das bedeutet: Kaufvertrag, Finanzierung, technische Bestandsaufnahme, Planung, Vergabe, Bauausführung und Kostensteuerung greifen ineinander.

Genau an dieser Schnittstelle entstehen viele Fehlentscheidungen. Ein günstiger Kaufpreis kann zu einem teuren Gesamtprojekt werden. Umgekehrt kann eine zunächst teurer erscheinende Immobilie wirtschaftlich interessant sein, wenn bereits wesentliche Bauteile modernisiert wurden und nur geringe Folgekosten zu erwarten sind.

Für eine fundierte Entscheidung sollte deshalb eine einfache Gesamtkostenstruktur erstellt werden:

Eine solche Übersicht wirkt einfach, verhindert aber einen der häufigsten Planungsfehler: die getrennte Betrachtung von Immobilienerwerb und anschließendem Bauprojekt.

Was Käufer vor dem Notartermin klären sollten

Vor der Beurkundung sollten Käufer nicht ausschließlich den Vertragsentwurf lesen. Ebenso wichtig ist eine belastbare wirtschaftliche und technische Prüfung.

Sinnvolle Fragen sind beispielsweise:

Ist die Finanzierung einschließlich Kaufnebenkosten gesichert? Welche Modernisierungen sind unmittelbar erforderlich? Gibt es erkennbare oder aufgrund des Baualters wahrscheinliche Schadstoffrisiken? Sind Umbauten oder Nutzungsänderungen geplant? Welche Reserven bestehen für unvorhergesehene Arbeiten? Welche Leistungen sollen nach dem Erwerb ausgeschrieben oder vergeben werden?

Bei vermieteten Objekten kommt hinzu: Welche Kosten gehören steuerlich zum Erwerb, welche zur Finanzierung und welche zu späteren Erhaltungs- oder Herstellungsmaßnahmen?

Die Antworten auf diese Fragen können erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Investition haben.

Bedeutung für Bauherren, Projektleiter und Immobilieninvestoren

Das Thema Notarkosten wirkt auf den ersten Blick wie ein rein rechtliches oder steuerliches Detail. In der Praxis ist es jedoch Teil eines größeren Projektmanagement-Themas: Kosten vollständig erfassen, richtig zuordnen und frühzeitig steuern.

Gerade professionelle Immobilieninvestoren und Projektverantwortliche sollten deshalb zwischen folgenden Ebenen unterscheiden:

1. Erwerbskosten

2. Finanzierungskosten

3. Planungskosten

4. Bau- und Sanierungskosten

5. Betriebs- und Folgekosten

Wer diese Kostenblöcke getrennt strukturiert und anschließend in einer Gesamtbetrachtung zusammenführt, erhält eine deutlich bessere Entscheidungsgrundlage.

Dies entspricht auch einem zentralen Grundsatz professionellen Bauprojektmanagements: Kosten dürfen nicht erst kontrolliert werden, wenn Rechnungen eingehen. Kostensteuerung beginnt bereits bei der Definition des Projekts und der Investitionsentscheidung.

Fazit: Notarkosten früh einplanen und Gesamtinvestition betrachten

Notarkosten und Grundbuchkosten gehören zu jedem Immobilienkauf. Sie sollten deshalb nicht als überraschender Zusatzposten, sondern als fester Bestandteil der Erwerbskosten behandelt werden.

Besonders bei Bestandsimmobilien ist jedoch die Gesamtbetrachtung entscheidend. Neben dem Kaufpreis müssen Kaufnebenkosten, Finanzierung, technische Untersuchungen, Modernisierung, mögliche Schadstoffsanierungen und ausreichende Reserven berücksichtigt werden.

Auch steuerlich lohnt eine genaue Differenzierung. Bei selbst genutzten Immobilien, vermieteten Objekten und betrieblich genutzten Gebäuden können unterschiedliche Regeln gelten. Zudem können Kosten des eigentlichen Erwerbs anders behandelt werden als Kosten der Finanzierung beziehungsweise Darlehenssicherung.

Wer vor dem Kauf sowohl die rechtliche und finanzielle als auch die technische Seite betrachtet, reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen und schafft eine belastbare Grundlage für die weitere Sanierungs- und Projektplanung.

FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten