Leistungsphasen nach HOAI – einfach erklärt

Die HOAI („Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“) legt traditionell 9 Leistungsphasen für Planungsaufträge fest. Jede Phase umfasst bestimmte Grundleistungen (die notwendigen Arbeitsschritte) mit zugehörigem Honoraranteil. Seit der HOAI-Novelle 2021 sind die Honorarsätze aber nur noch empfohlene Richtwerte – verpflichtende Mindest- oder Höchstsätze gibt es nicht mehr.

Für Verbraucher gelten besondere Informationspflichten: Architekten müssen vor Vertragsabschluss darauf hinweisen, dass auch abweichende Honorare möglich sind. Fehlt dieser Hinweis, gilt der frühere Basishonorarsatz (früher Mindestsatz) automatisch als vereinbart.

In diesem Artikel erklären wir in verständlicher Form alle 9 Leistungsphasen (1 bis 9) mit ihren Zielen, typischen Aufgaben, Arbeitsergebnissen und Honoraranteilen. Zudem fassen wir den aktuellen rechtlichen Stand der HOAI zusammen (Bindungswirkung vs. Orientierungscharakter) und erläutern wichtige Gerichtsentscheidungen und Änderungen (EuGH-Urteil 2019, HOAI 2021, BGH-Urteil 2022).

An konkreten Beispielen zeigen wir, wie die Phasen in Bau- oder Umbauprojekten ablaufen. Auch praktische Tipps für Bauherrn und Planer runden den Beitrag ab. Abschließend finden Sie FAQs und Meta-Informationen für SEO.

Rechtslage und Leitlinien der HOAI

Die HOAI ist eine Rechtsverordnung (gestützt auf das Architekten- und Ingenieurleistungsgesetz – ArchLG) und definiert Grundleistungen und Honorarrahmen. Ein EuGH-Urteil vom 4.7.2019 (C‑377/17) erklärte jedoch die früheren verbindlichen Mindestsätze als EU-rechtswidrig. Daraufhin änderten Bundesgesetzgeber und Ministerien HOAI und ArchLG; seit 1.1.2021 enthält die neue HOAI 2021 kein verpflichtendes Preisrecht mehr. Das bedeutet: Für Grundleistungen gelten keine festen Mindest- oder Höchstsätze mehr, sondern nur noch Honorartafeln als Richtwerte. In der Praxis können Architekt und Bauherr das Honorar grundsätzlich frei verhandeln – Honorare innerhalb der früheren HOAI-Spannen gelten als „angemessen“ und damit empfehlenswert.

Wichtig ist die neue Hinweispflicht bei Verbrauchern: Abschlussverträge mit privaten Auftraggebern bedürfen eines schriftlichen Hinweises, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar als in den HOAI-Tabellen vereinbart werden kann. Erfolgt dieser Hinweis nicht (oder zu spät), gilt automatisch der frühere Basishonorarsatz (entsprechend dem alten Mindestsatz) als vereinbart. Wird dagegen ein niedrigeres Honorar ohne Hinweis vereinbart, bleibt diese geringere Vergütung gültig.

Bei Altverträgen, die vor 2021 geschlossen wurden, entschied der BGH im Juni 2022, dass die früheren verbindlichen Mindestsätze für Architekten- und Ingenieurleistungen weiter Anwendung finden. Bauherren können also auch heute bei Altverträgen noch auf die alten HOAI-Mindestsätze pochen. Für neue Verträge gilt dagegen das „Lockerverfahren“: Preise nach HOAI sind nur noch Empfehlungen.

Die Leistungsphasen 1–9 bleiben hingegen unverändert (siehe weiter unten und Tabelle). Sie bilden den klassischen Ablauf eines Planungs- und Bauprozesses. Die Systematik und Inhalte der Grundleistungen in jeder Phase haben sich durch die HOAI-Novelle 2021 nicht verändert – nur das Preisrecht (also die Bindungswirkung der Sätze) wurde angepasst.

Grundleistungen vs. Besondere Leistungen

Die HOAI unterscheidet zwischen den Grundleistungen eines Leistungsbilds (hier: Gebäude und Innenräume) und Besonderen Leistungen. Grundleistungen sind diejenigen Arbeiten, „die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags im jeweiligen Leistungsbild regelmäßig erforderlich sind“. Sie sind in den Leistungsphasen 1–9 aufgeführt und mit einem Honoraranteil bewertet. Besondere Leistungen dagegen sind Sonderaufgaben (z.B. umfangreiche Vermessungen, technische Gutachten oder spätere Leistungsänderungen), die zusätzlich und gesondert zu vereinbaren und zu vergüten sind. Die Tabellen in [30][32] zeigen Beispiele solcher besonderer Leistungen; sie sind aber nicht abschließend. Im Zweifelsfall sollte der Architektenvertrag genau regeln, welche Leistungen zu Grunde gelegt werden – Vollständigkeit ist Sache der Vertragspartner, nicht der HOAI.

Tabellen- und Ablauf-Übersicht der Leistungsphasen

Abbildung: Ablauf der Leistungsphasen. Der Diagrammfluss zeigt, wie die Phasen 1 bis 9 in logischer Reihenfolge aufeinander aufbauen. Zwischen allen Phasen findet Abstimmung statt (Fachplaner, Behörden, Bauherr).

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Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (Projekt- und Planungsvorbereitung)

Zweck: Die Grundlagenermittlung legt die Basis für das ganze Projekt. Sie klärt die Aufgabenstellung, die Rahmenbedingungen (Budget, Zeit) und die Ziele des Bauherrn. Typische Teilaufgaben sind beispielsweise die Erfassung der Bauherrenvorstellungen, eine Bestands- und Standortanalyse, das Ermitteln des Kostenrahmens und die Vorbereitung eines ersten Raum- oder Funktionsprogramms. Oft führt der Architekt ein erstes Gespräch mit dem Bauherrn und nimmt sich Zeit für eine Ortsbesichtigung. Am Ende stehen meist ein grundlegendes Planungskonzept, ein grober Kosten- und Zeitrahmen sowie Entscheidungen über den weiteren Planungsumfang. Beispiel: Bei einem Hausbau ermitteln Architekt und Bauherr in dieser Phase gemeinsam den genauen Raumbedarf (z.B. Anzahl der Zimmer), werten den Baugrund aus und legen das Budget fest. Ein Ergebnis könnte ein erstes Raumprogramm oder eine Standortanalyse sein.

Honorar/Umfang: Diese Phase ist vergleichsweise kurz (siehe Tabelle) und umfasst etwa 2 % des Gesamt-Honorars. Dennoch ist sie entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. Tipp: Nutzen Sie LPH 1, um alle offenen Fragen zu klären. Falsche Annahmen können hier schnell kostspielig werden. Wenn sich die Projektanforderungen später ändern, werden später aufwändige Nachträge nötig.

Leistungsphase 2: Vorplanung

Zweck: Aufbauend auf den Ergebnissen der Grundlagenermittlung entwickelt der Architekt in der Vorplanung erste konkrete Entwurfsvorschläge. Hier werden Nutzungskonzept und Bauvolumen mit Varianten geprüft und auf Wirtschaftlichkeit hin bewertet. In der Vorplanung finden Abstimmungen mit Fachplanern (z.B. Statik, haustechnische Planung) und eine Kostenschätzung nach DIN 276 statt. Das Ziel ist ein stimmiges Vorentwurfskonzept, das der Genehmigung oder der weiteren Ausarbeitung zugrunde gelegt wird.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Entwurf eines ersten Architekturkonzepts (Lageplan, erste Grundrisse, Schnitte), erste bauliche Varianten zum Vergleich, Ermittlung eines Kostenrahmens und eines groben Zeitplans. Praxis-Tipp: In dieser Phase sollte der Kostenrahmen auf Plausibilität geprüft werden. Geben Sie dem Architekten alle nötigen Vorgaben (Kostenobergrenzen, technische Standards), damit der Vorentwurf realistische Zahlen liefert. Ein konkretes Ergebnis können detaillierte Skizzenpläne oder ein dynamisches 3D-Modell sein, um die weiteren Entscheidungen zu untermauern.

Honorar/Umfang: Die Vorplanung beansprucht etwa 7 % des Gesamthonorars. In manchen Projekten wird erst nach erfolgreicher Vorlage der Vorplanung entschieden, ob es weitergeht.

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

Zweck: In der Entwurfsplanung wird das in LPH 2 gewählte Konzept technisch und funktional ausgearbeitet. Hier fasst der Architekt alle Anforderungen (Stadtplanung, Gestaltungs-, Raum-, Technik- und Kostenanforderungen) zusammen und führt den Entwurf bis zur Genehmigungsreife weiter. Wichtige Leistungen sind die Koordination aller Fachplaner (Tragwerksplaner, Energieplanung, etc.), die Erstellung einer ausführlichen Objektbeschreibung und eine aktualisierte Kostenberechnung nach DIN 276.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Detaillierte Planzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte), Beschreibungen und Nachweise, überarbeitete Kostenberechnung und Terminplan. Der Bauherr erhält einen vollständigen Entwurfsplan, der die spätere Genehmigung vorbereitet. Praxis-Tipp: Änderungswünsche sollten in dieser Phase klar kommuniziert werden, da spätere Änderungen aufwändig sind. Achten Sie auch hier auf eine sorgfältige Kostenkontrolle – die Entwurfsplanung nimmt ca. 15 % des Gesamt-Honorars ein und prägt damit den größten Teil der Planungsvergütung.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Zweck: Die Genehmigungsplanung dient der behördlichen Freigabe des Projekts. Der Architekt stellt alle dafür nötigen Unterlagen zusammen und reicht sie bei den zuständigen Stellen ein. Das kann Bauanträge oder andere Anträge (z.B. Ausnahmegenehmigungen) umfassen. Gegebenenfalls führt der Architekt Verhandlungen mit Behörden oder Nachbarstimmen durch.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Erstellung und Einreichung aller erforderlichen Pläne, Berechnungen und Formulare für die Baugenehmigung. Bei Genehmigungsverfahren anfallende Änderungen oder Nachträge in den Unterlagen werden noch ergänzt. Praxis-Tipp: Planen Sie genügend Puffer für die Bearbeitungszeiten der Behörden ein. Diese Phase ist kurz (ca. 3 % des Honorars) – die eigentliche Dauer liegt in der Behördendurchlaufzeit.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Zweck: Mit der Ausführungsplanung erstellt der Architekt die endgültigen, ausführungsreifen Pläne, auf deren Grundlage das Gebäude gebaut wird. Hier werden alle Details geklärt: Konstruktionszeichnungen, Ausführungsdetails, ggf. auch 3D-Modelle. Der Architekt stimmt alle technischen Zeichnungen (Statik, Haustechnik, Detailbau) miteinander ab und passt ggf. noch Termine oder Kostenschätzungen an.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Vollständige Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Lageplan) im Maßstab, Detailpläne (z.B. Schal-, Bewehrungs-, Fassadendetails), Materialangaben und aktualisierter Gesamtterminplan. Die Ausführungsplanung bildet mit ca. 25 % den größten Honoraranteil. Praxis-Tipp: Achten Sie auf eine enge Abstimmung mit Fachingenieuren, um Nachbesserungen zu vermeiden. Je nach Projekt können hier auch Werkstatt- oder Fertigungszeichnungen (Holz/Fertigteile) hinzukommen.

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

Zweck: In LPH 6 werden die vergabefähigen Unterlagen erstellt. Der Architekt erstellt Leistungsverzeichnisse und technische Beschreibungen (bepreiste Mengenverzeichnisse) für alle Gewerke auf Basis der Ausführungsplanung. Er legt fest, welche Leistungen ausgeschrieben werden und ermittelt die dafür notwendigen Mengen. Ziel ist ein vollständig bepreisbares Leistungsverzeichnis, das die Bieterangebote ermöglicht.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Erstellen eines Vergabeterminplans, fertige Leistungsbeschreibungen für jede Gewerke (mit Mengenansätzen) und eine Kostenkontrolle (Vergleich neuer Kosten mit Entwurfsberechnung). Die Unterlagen werden fertig zusammengestellt, sodass es an die Ausschreibung gehen kann. Praxis-Tipp: Vermeiden Sie Lücken in den Leistungsverzeichnissen (sonst drohen Nachträge). Nehmen Sie rechtzeitig Abstimmungen mit Fachplanern vor (z.B. für komplexe Technik), denn Fehler hier führen zu vergaberechtswidrigen oder teuren Angeboten.

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Zweck: Während der Vergabephase unterstützt der Architekt Bauherrn und Nachunternehmer bei der Angebotsauswertung und Vergabeentscheidungen. Er holt Angebote ein, prüft sie fachlich und wirtschaftlich und schlägt eine Vergabe vor.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Vergleich und Wertung aller Angebote (Erstellen von Preisspiegeln), Führen von Bietergesprächen, Erstellen eines Vergabevorschlags sowie Unterlagen für den Bauvertrag. Nachträglich prüft er die tatsächliche Vertragsleistung (Abgleich der Ausschreibung mit der Kostenberechnung). Praxis-Tipp: Hier zahlt sich Sorgfalt aus: Eine saubere Prüf- und Vergabedokumentation schützt später vor Ärger (z.B. bei Nachträgen oder rechtlichen Fragen). Die Mitwirkung bei der Vergabe entspricht ca. 4 % des Honorars.

Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation

Zweck: Die Objektüberwachung ist die umfangreichste Leistungsphase (ca. 32 % des Honorars). Hier begleitet der Architekt oder eine von ihm beauftragte Bauleitung die eigentliche Bauausführung. Er überwacht, ob die Bauarbeiten nach Plänen, Vorschriften und Verträgen ausgeführt werden. Dazu gehören laufende Abstimmungen der Baustellenabläufe, Qualitätskontrolle (Material, Ausführung) und Kostenkontrolle (Vergleich von Aufmaßen und Rechnungen mit dem Vertrag).

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Regelmäßige Baustellenbegehungen, Überprüfung und Abnahme von Teilleistungen, Dokumentation im Bautagebuch, Rechnungsprüfung (Aufmaße), Kostenfeststellung (z.B. nach DIN 276) und Beseitigung von Mängeln. Der Architekt führt Abnahmen durch und erstellt Abnahmeprotokolle mit Mängellisten. Am Ende dieser Phase ist das Gebäude fertiggestellt, alle Bauleistungen abgenommen und Mängel dokumentiert. Praxis-Tipp: Legen Sie Verbindlichkeiten für Fristen fest (z.B. Mängelbeseitigung); proaktive Kommunikation mit Bauunternehmern vermeidet Rückstände.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung (Gewährleistungsphase)

Zweck: Diese Phase beginnt nach Fertigstellung und Abnahme des Baus. Der Architekt betreut das Objekt während der Gewährleistungszeit. Er überprüft – häufig auf Wunsch des Bauherrn – etwa zwei Jahre lang, ob Mängel auftreten und begleitet deren Beseitigung.

Typische Aufgaben/Ergebnisse: Mängelterminierung (z.B. vor Ende der Verjährungsfristen), Verhandlungen und Abnahmen der Mängelbeseitigung, ggf. Begleitung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen (Bürgschaften). Auch hat er Anspruch auf Unterstützung bei der Garantieforderung gegenüber den ausführenden Firmen. Nach der Gewährleistungsfrist endet der Architektenvertrag. Praxis-Tipp: Halten Sie Fristen streng ein. Viele Bauherren sparen sich oft die Objektbetreuung – laut HOAI sind dafür nur etwa 2 % Honorar vorgesehen. Es lohnt sich jedoch, zumindest eine Abschlussbegehung zu vereinbaren, um Restmängel frühzeitig zu erkennen.

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