Leistungsphase 2 des Leistungsbildes Gebäude nach HOAI - was ist geschuldet?

Die Leistungsphase 2 (Vorplanung) im Leistungsbild Gebäude nach HOAI definiert den Auftrag des Architekten/Ingenieurs, erste konkrete Planungskonzepte zu erarbeiten und wesentliche Randbedingungen abzuklären. Zu den Grundleistungen dieser Phase zählen z.B. das Analysieren der Grundlagen, das Abstimmen von Zielvorstellungen, die Erstellung eines Vorentwurfs mit Variantenuntersuchungen sowie die Kostenschätzung nach DIN 276. Am Ende der Vorplanung stehen ein abgestimmtes Planungskonzept, eine Dokumentation der Ergebnisse, ein Grobterminplan und eine Kostenübersicht.

Vertraglich sind diese Leistungen entsprechend dem HOAI-Leistungsbild Gebäude geschuldet – sofern sie im Vertrag vereinbart wurden. Das Honorar für LPH 2 beträgt in der aktuellen HOAI 2021 für Gebäude 7 % des Gesamt­honorars. Wichtige Aspekte sind die klare Abgrenzung zu LPH 1 (Grundlagenermittlung) und LPH 3 (Entwurfsplanung), die ordnungsgemäße Dokumentation (z.B. Variantenvergleich, Kostenschätzung) sowie der Hinweis auf Sorgfaltspflichten (z.B. Hinweis auf Zielkonflikte, Baukostenobergrenzen).

Praxis­tipps von Dipl.-Ing. Alexander Fleming (HOAI-Sachverständiger) zeigen, wie Vertragstexte und Gutachten formuliert werden können und welche Fehler oft zu Streit führen.

Rechtliche Grundlagen der HOAI

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist das maßgebliche Preisrecht für Planungsleistungen. Sie definiert Grundleistungen und Leistungsphasen, ist aber seit 2021 nur noch Orientierungs­rahmen (kein zwingendes Preisrecht). Für Planungsverträge gilt: Architekt und Bauherr können die Pflichten frei vereinbaren; eine Leistungsphase der HOAI wird meist vertraglich als Leistungsumfang übernommen. Eine Bezugnahme auf HOAI-Leistungsbilder dient Gerichten als Auslegungshilfe für die geschuldeten Leistungen. Wichtig ist aber zu wissen, dass die HOAI selbst nur regelt, wie Leistungen zu honorieren sind – nicht automatisch, was genau zu tun ist. Die Pflicht zum mangelfreien Ergebnis ergibt sich aus dem Architektenvertrag (Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB), unabhängig von HOAI. Gerichtsurteile wie LG Meiningen (2007) zeigen, dass nur vertraglich vereinbarte Leistungen geschuldet sind – z.B. sind das Abrufen von Fördermitteln nach der HOAI nicht im Standardumfang enthalten.

Leistungsbild Gebäude (§ 34 HOAI)

Das Leistungsbild Gebäude und Innenräume gemäß § 34 HOAI umfasst sämtliche Leistungen für Neubau, Umbau, Erweiterung, Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden. Es gliedert sich in 9 Leistungsphasen (LPH 1–9), von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Phase enthält in Anlage 10 HOAI eine Liste von Grundleistungen (Pflichtleistungen) und beispielhaften Besonderen Leistungen (Zusatzleistungen). HOAI § 34 Abs. 4 betont, dass Anlage 10 Nr. 10.1 die Grundleistungen jeder Phase regelt. So ist auch für LPH 2 (Vorplanung) genau festgelegt, was geschuldet ist. Die Vereinbarung „Leistungsphase 2 nach HOAI“ im Vertrag stellt also sicher, dass genau diese Grundleistungen geschuldet werden.

Leistungsphase 2: Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)

Zweck und Umfang. In LPH 2 wird aus den Ergebnissen der Grundlagenermittlung ein erstes Konzept entwickelt und auf seine Machbarkeit hin überprüft. Wesentliche Zielsetzungen, Nutzungen und Rahmenbedingungen des Bauprojekts werden dabei konkretisiert. Der Architekt analysiert technische, rechtliche, finanzielle und sonstige Planungsgrundlagen und stimmt diese mit allen Projektbeteiligten ab. Danach erarbeitet er einen Vorentwurf mit Variantenuntersuchungen und überführt Zielvorstellungen in konkrete Entwurfsansätze. Die Kostenschätzung nach DIN 276 stellt sicher, dass die geplanten Entwürfe im finanziellen Rahmen bleiben. Daneben erstellt der Planer einen Grobterminplan („Balkenplan“) mit den wesentlichen Projektphasen. Alle Ergebnisse werden verständlich dokumentiert und präsentiert – sei es dem Bauherrn oder anderen Planern.

• Grundleistungen (Anlage 10 HOAI Gebäude, LPH 2): u.a. Analysieren der Grundlagen, Abstimmen von Leistungs­umfang und Zielvorstellungen, Erarbeiten der Vorplanung (Vorentwurf) mit Varianten inklusive Zeichnungen im passenden Maßstab, Klären wesentlicher Zusammenhänge (funktional, gestalterisch, technisch, ökonomisch etc.), Koordination der Leistungen anderer Fachplaner, Vorverhandlungen bzgl. Genehmigungsfähigkeit, Kostenschätzung nach DIN 276, Terminplan mit Bauablauf sowie Dokumentation der Ergebnisse.

• Besondere Leistungen: Können z.B. vertiefte Variantenanalysen, Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, Bauanfragen (Baurecht), erweiterte Präsentationsmodelle (3D-Modelle, BIM-Darstellungen) oder detaillierte Kostenschätzungen nach Gewerken sein. Diese müssen gesondert beauftragt und vergütet werden.

Ergebnisse und Pflichten. Am Ende von LPH 2 muss ein Planungskonzept vorliegen, das der Bauherr für Entscheidungen (Standort, Varianten, Budget) nutzen kann. Typische Deliverables sind: grobe Planzeichnungen/Skizzen, ein Variantenvergleich (textlich und zeichnerisch), ein Kosten- und Budgetüberblick, ein Grobterminplan sowie eine Ergebnis­dokumentation. Bei Vertragsgestaltung empfiehlt es sich, klar festzuhalten, dass diese Vorplanungsunterlagen erstellt werden.Praxistipp (A. Fleming): Formulieren Sie im Vertrag z.B.: „Der Auftragnehmer erstellt einen Vorentwurf (Leistungsphase 2) einschließlich Variantenuntersuchungen und Kostenschätzung gemäß Anlage 10 HOAI“ (siehe Tab. unten). So ist ersichtlich, dass alle HOAI-Grundleistungen von LPH 2 geschuldet sind.

Abgrenzung zu anderen Leistungsphasen. LPH 2 baut auf LPH 1 auf und geht LPH 3 voraus. Im Unterschied zu LPH 1 (Grundlagenermittlung) ist LPH 2 bereits auf konkrete Planung ausgerichtet: In LPH 1 werden Rahmenbedingungen ermittelt, in LPH 2 erste Entwürfe erarbeitet. Gegenüber LPH 3 (Entwurfsplanung) bleibt die Vorplanung weniger detailliert: Ein Grobentwurf genügt, die Entwurfsplanung mit detaillierten Zeichnungen, Berechnungen und fertigungsreifen Plänen erfolgt erst in LPH 3. Insbesondere die Kostenberechnung nach DIN 276, die in LPH 3 Pflicht ist, ist in LPH 2 als Kostenschätzung weniger detailliert. Werden Nachträge vereinbart (z.B. Beteiligung von Fachplanern), ist frühzeitig im Vertrag festzulegen, in welcher Phase diese Leistungen erfolgen.

Honorar und Vergütung

Nach HOAI 2021 beträgt der Honoraranteil für LPH 2 im Leistungsbild Gebäude 7 % des Gesamthonorars. (Für Innenräume ist es ebenfalls 7 %.) Dieser Prozentsatz legt die anteilige Vergütung fest, wenn die vollständige LPH 2 erbracht wurde. In der Praxis sind jedoch weitere Faktoren zu berücksichtigen:

• Zuschnitt der Beauftragung: Wird LPH 2 nur teilweise oder in anderem Umfang beauftragt (z.B. ohne Varianten), mindert sich das Honorar entsprechend. Lässt der Auftraggeber Teilleistungen weg, wirkt sich das auf das Honorar aus.

• Honorarzone: HOAI sieht Honorarspannen abhängig von Schwierigkeit und Leistungskategorie vor (§35 HOAI, s. Honorartafel in Anlage). In der Regel spricht man hier von niedriger bis sehr hoher Anforderung.

• Vertragsform: Nach neuer Rechtsprechung (BGH) gilt weiterhin, dass HOAI-Mindestsätze für öffentliche Auftraggeber verpflichtend sind. Für private Verträge können Bauherr und Planer abweichend verhandeln – aber üblicherweise orientiert man sich weiter an den HOAI-Tafeln. Seit 2021 sind die Honorartafeln aber nur noch unverbindliche Richtwerte.

• Zusätzliche Leistungen: Für besondere Leistungen in LPH 2 (siehe oben) muss ein gesondertes Honorar vereinbart werden. Beispiele sind aufwändigere Visualisierungen oder umfangreiche Berechnungen.

Tab. 1 zeigt beispielhaft, wie sich der Honoraranteil der LPH 2 von Gebäude und Innenraum im Vergleich zu anderen Phasen unterscheidet.

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Haftung und Sorgfaltspflichten

Architekten und Ingenieure sind Werkunternehmer: Sie schulden einen mangelfreien Planungs- oder Bauüberwachungserfolg (Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB). Daraus folgt eine umfassende Haftung nach den allgemeinen Werkvertragsregeln (z.B. Nacherfüllung, Schadensersatz) für Fehler in der Planung, Bauleitung etc. Unabhängig von HOAI ist der Planer verpflichtet, mit der üblichen Fachkenntnis und Sorgfalt (Planerstandard) zu arbeiten. Er muss Vorschriften (Baurecht, Normen, DIN 276 etc.) beachten und seinen Auftrag so erfüllen, dass ein genehmigungsfähiger und wirtschaftlicher Bauentwurf entsteht.

• HOAI und Haftung: Die HOAI legt selbst keine Haftungsregeln fest – sie definiert nur den Umfang der Grundleistungen und Honorare. Trotzdem kann die Bezugnahme auf HOAI-Leistungsbilder im Vertrag implizit Pflichten verdeutlichen: Nach Rechtsprechung führt die Vereinbarung „LPH 2 nach HOAI“ dazu, dass die darin genannten Leistungen geschuldet sind. D.h. unterlässt der Architekt z.B. eine vorgesehene Kostenschätzung, kann dies Vertragsbruch sein.

• Hinweis- und Prüfpflichten: Schon in LPH 2 bestehen Warnpflichten: Stellt der Planer beispielsweise fest, dass die Kosten den Rahmen sprengen oder ein Entwurf bauordnungsrechtliche Probleme haben könnte, muss er den Auftraggeber darauf hinweisen. Auch Zielkonflikte (z.B. zwischen gestalterischen Wünschen und Budget) müssen offen besprochen werden. Fehlerhafte Beratung kann zu Schadensersatz führen (z.B. wenn der Bauherr ungünstige Entscheidungen trifft, weil er nicht korrekt informiert wurde).

• Praxisbeispiele: Das LG Meiningen (2007) stellte klar, dass nicht ausdrücklich vereinbarte Leistungen nicht vom Architekten gefordert werden können. Beispiel: War die Beantragung von Fördermitteln nicht vertraglich enthalten, haftet der Architekt nicht, wenn dies unterblieb. Ähnlich darf man nicht erwarten, dass der Architekt automatisch Bodenuntersuchungen initiiert, wenn dies nicht explizit aufgeführt ist. Solche Punkte sollten daher im Vertrag geklärt werden.

Praxisbeispiele und Checklisten

Ablauf und Meilensteine: In der Praxis beginnt LPH 2 meist mit einem Kick-off-Workshop, bei dem alle relevanten Grundlagen (Bebauungsplan, Budget, Nutzungskonzept) nochmal zusammengefasst werden. Danach folgen Entwurfsentwürfe und Variantenpräsentationen. Ein wichtiger Meilenstein ist der Abschluss der Vorplanung: Dann liegt ein abgestimmtes Konzept mit Kostenrahmen vor und der Bauherr kann entscheiden, ob und in welcher Form es weitergeht.

Checkliste LPH 2 (Vorplanung): Typische Punkte, die abgearbeitet werden sollten, können sein:

• Projektorganisation: Klärung, welche Fachplaner beteiligt werden; Ansprechpartner benennen. Schriftliche Bestätigung des Leistungsumfangs für LPH 2.

• Grundlagenanalyse: Sammeln relevanter Unterlagen (Kataster, Umweltgutachten, Brandschutz-Vorgaben). Ortsbesichtigung zur Dokumentation.

• Zielklärung: Besprechung der Zielvorgaben mit Bauherrn; schriftliche Festhaltung der Ziele. Hinweis auf Risiken (Budget, Normen).

• Entwurfsvarianten: Erstellen mehrerer Entwurfsvarianten (z.B. unterschiedliche Grundrisse oder Kubaturen). Dokumentation und Bewertung dieser Varianten.

• Kostenschätzung: Grobe Kostenermittlung nach DIN 276 als Entscheidungsgrundlage (z.B. geschätzt pro m² oder Element). Vergleich mit vorhandenen Finanzierungsmitteln.

• Terminplan: Grober Terminplan (Phasenende, Meilensteine) in Balkenform für die weiteren Phasen.

• Dokumentation: Zusammenfassen der Ergebnisse in einem Bericht oder einer Vorplanungmappe. Präsentation beim Bauherrn.

Diese Checkpunkte können auch als Checkliste in Projekt-Management-Tools oder Excel geführt werden, um keine Pflichtleistung zu vergessen.

Vertrags- und Gutachten-Formulierungen

Bei der Vertragsgestaltung sollte klar festgelegt werden, was geschuldet ist. Praktische Formulierungsbeispiele aus der Fachpraxis können helfen. Unterhalb sind Vorschläge für typische Vertragspassagen bzw. Gutachtentexte aufgelistet (Anker auf LPH 2: Vorplanung).

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Häufige Streitfragen & Urteile

• Unklare Leistungsabgrenzung: Oft ist umstritten, welche Leistungen schon in LPH 2 enthalten sind. Es hilft, HOAI-Text (Anlage 10) und Vertragstexte zu vergleichen. Das LG Meiningen (2007) urteilte etwa, dass nicht vereinbarte Leistungen (z.B. Abruf von Fördermitteln) auch nicht geschuldet sind. Ähnlich entschied der BGH 2007, dass Referenz auf die HOAI-Leistungsphasen im Vertrag die Pflichten konkretisiert.

• Genehmigungsfähigkeit: Architekten werden mitunter auf Fehler bei Genehmigungsfähigkeitsprüfungen in LPH 2 haftbar gemacht. Wichtig ist, dass LPH 2 nur Vorverhandlungen inkludiert – die eigentliche Genehmigungsplanung ist LPH 4. Dennoch kann der Planer hinweisen, wenn er Probleme (z.B. mit dem Bebauungsplan) erkennt.

• Kostenabweichungen: Häufiger Streitgrund sind Planungsänderungen, die Mehrkosten verursachen. Hier ist die Kostenschätzung in LPH 2 die erste Grundlage – liegen später höhere Kosten vor, prüft man im Gutachten, ob die Schätzung korrekt aufgestellt war. Versäumte Aufstellungen (z.B. fehlende Baukostenrückstellungen) sind Probleme.

• Leistungsumfang des Gutachtens: Bei Honorargutachten fragen Auftraggeber oft, ob bestimmte Aufgaben (z.B. Wirtschaftlichkeitsanalysen) zu LPH 2 gehören. Hier hilft der HOAI‑Wortlaut: Ist es nicht ausdrücklich aufgeführt, ist es als besondere Leistung anzusehen.

• Formmängel im Vertrag: Fehlen klare Beschreibungen (etwa: „LPH 2 nach HOAI“ statt konkreter Formulierungen), muss im Streitfall der Richter auslegen. Das Architektenkammer-Merkblatt macht klar: HOAI ist kein Leistungen-Katalog. Daher ist empfehlenswert, die Grundleistungen der LPH 2 ausdrücklich im Vertrag aufzulisten (siehe Tabelle).

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Quellen

• Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021), §§ 34–35, Anlage 10 – Leistungsbild Gebäude.

• Verordnungstext und Kommentartexte (akademische HOAI-Kommentare, z.B. AK Nordrhein-Westfalen).

• Gerichtsurteil LG Meiningen v. 13.12.2007 – 1 O 415/07 (Fördermittel-Fall).

• HOAI-Fachliteratur: Weka-Leitfaden zu HOAI-Leistungsphasen.

• Online-Fachbeiträge (baunetzwissen, HOAI.de) zu Leistungsphasen und Grundleistungen.

• Praxiserfahrung des Autors (Alexander Fleming, zertifizierter HOAI-Honorarsachverständiger).

FAQ zur HOAI