HOAI Honorar prüfen: Leitfaden für Architekten, Bauherren und Ingenieure

Die HOAI ist eine bundesdeutsche Verordnung, die seit 1977 die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie basiert auf dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (IngArchLG). Bis Ende 2020 enthielt die HOAI verbindliche Mindestsätze und Höchstsätze für verschiedene Leistungsbilder. Mit dem EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 (Rechtssache C-377/17) wurde jedoch die zwingende Bindung dieser Sätze als unvereinbar mit der EU-Dienstleistungsfreiheit verworfen.

• EuGH 2019 und HOAI 2021: Nach dem EuGH-Urteil musste Deutschland die HOAI neu regeln. Seit dem 1. Januar 2021 gilt eine überarbeitete HOAI 2021, in der die Mindest- und Höchstsätze keine zwingende Wirkung mehr haben. Die Honorartafeln dienen seither als Honorarorientierung. Vereinfacht heißt dies: Für Neuverträge, die nach dem 31. Dezember 2020 abgeschlossen wurden, dürfen Bauherr:innen und Planende ihr Honorar frei verhandeln. Die bisherigen Honorarspannen bleiben zwar inhaltlich unverändert, dienen aber nur noch als Anhaltspunkt (sog. Basishonorarsatz als unterer Wert).

• Neue HOAI-Regelungen: Wichtige Änderungen der HOAI 2021 sind etwa die Möglichkeit, Honorare formlos in Textform (E-Mail, Fax, PDF) zu vereinbaren. Dabei sollte der Architekt (als Unternehmer) Verbraucher:innen zwingend vor Vertragsschluss darüber informieren, dass HOAI-Werte über- und unterschritten werden dürfen. Unterlässt der Architekt diese Belehrung, gilt automatisch nur der Basishonorarsatz. Die gesetzlichen Regelungen zur Fälligkeit, Abschlagszahlungen und Rechnungslegung wurden in § 15 HOAI ebenfalls an die Regelungen des BGB (§650g, §632a) angeglichen.

• Alte Verträge und Aufstockungsklagen: Für Verträge, die bis 31.12.2020 abgeschlossen wurden, blieb die alte HOAI (Fassung 2013) mit ihren verbindlichen Mindestsätzen grundsätzlich gültig. Der Bundesgerichtshof hat in einer richtungsweisenden Entscheidung vom 2. Juni 2022 klargestellt, dass in noch laufenden Verfahren (Aufstockungsklagen) nach altem Recht weiter die Mindestsätze aus der HOAI 2013 gelten. Demnach können Architekt:innen und Ingenieur:innen bei bereits abgeschlossenen Altverträgen weiterhin ihre vertraglich vereinbarten Honorare aufstocken, wenn diese unterhalb der damaligen Mindestsätze liegen (sofern nicht Ausnahmetatbestände der Treuwidrigkeit greifen). Für Neubauverträge nach 2020 gilt diese Möglichkeit nicht mehr – hier ist die Honorarhöhe frei bestimmbar, außer es fehlt an einer wirksamen Honorarvereinbarung in Textform (dann greift ebenfalls der Basishonorarsatz).

Die aktuelle Rechtslage lässt sich zusammenfassen: Für neue Projekte können Architekt:innen und Auftraggeber:innen weitgehend frei über das Honorar verhandeln. Die HOAI 2021 bietet lediglich Orientierung (Honorarspannen und Basishonorarsatz). Bei älteren Projekten (bis Ende 2020) bleibt das bis dahin geltende verbindliche Preisrecht (Mindestsätze) im Verhältnis zwischen Privatparteien weiter anwendbar. Diese rechtliche Ausgangslage ist für eine Honorarprüfung entscheidend: Zunächst muss geklärt werden, welche HOAI-Fassung (2013 oder 2021) auf den Vertrag anzuwenden ist und ob zivilrechtlich besondere Formvorschriften einzuhalten waren.

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Ablauf einer HOAI-Honorarprüfung

Die Überprüfung eines HOAI-Honorars folgt einem klaren Prozess. Ein erfahrener Gutachter oder eine Fachanwält:in für Architektenrecht geht typischerweise so vor:

1. Vertragsgrundlagen prüfen: Zuerst klärt der Gutachter, welche Version der HOAI Anwendung findet (siehe oben). Ebenso werden Art und Umfang der vertraglich vereinbarten Leistungen analysiert (z.B. welche Leistungsbilder gemäß § 3 HOAI enthalten sind). Dabei ist besonders wichtig, ob eine formgerechte Honorarvereinbarung vorliegt (§ 7 HOAI 2021 verlangt Textform). Auch mögliche Nachträge, Teilleistungen oder Änderungen werden erfasst.

2. Honorarbasis ermitteln: Anschließend erfasst man die Honorarparameter: Das sind vor allem die anrechenbaren Kosten des Projekts, die Honorarzone sowie Nebenkostenzuschläge (§ 12-15 HOAI) und gegebenenfalls Besondere Leistungen. Diese Parameter bestimmen laut HOAI (2013) das Mindes- und Höchstarbeitswertzone, und laut HOAI (2021) die Orientierungshonorarsätze. Oft müssen auch Kostenübersichten (z.B. Bau- oder Planungskosten nach DIN 276) herangezogen werden.

3. Neu-Berechnung des HOAI-Honorars: Mit den ermittelten Parametern berechnet der Prüfer das nach HOAI zustehende Honorar neu (sog. Soll-Honorar). Dabei wird klar, welcher Betrag nach den geltenden Honorarsätzen eigentlich fällig wäre. Unter HOAI 2021 ergeben sich Honorare häufig als „Basishonorar“ (niedriger Wert der ehemaligen Bandbreite) plus eventuell vereinbarte Zuschläge.

4. Vergleich mit vereinbartem Honorar: Das neu berechnete Honorar wird mit der bereits gezahlten oder vereinbarten Vergütung verglichen. Liegt die vereinbarte Honorarhöhe unterhalb des Soll-Honorars (unter den alten Mindestsätzen), spricht man von einer Honoraruntergrenze-Unterschreitung bzw. Aufstockungsfall. Liegt das Honorar darüber, besteht eventuell eine Überzahlung.

5. Form- und Inhaltsprüfung: Parallel prüft der Experte die formalen Voraussetzungen. So muss nach § 7 HOAI 2021 eine Honorarvereinbarung in Textform erfolgen. Ist dies nicht erfüllt, kann dies einen Anspruch auf mindestens den Basishonorarsatz auslösen. Ebenfalls wichtig ist, ob die Schlussrechnung prüffähig ist (§ 15 HOAI und BGB §§ 632a, 650g). Der Bauherr muss – nach Abnahme der Leistung – innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der prüffähigen Schlussrechnung etwaige Einwendungen erheben. Versäumte Rügen können später zum Verlust von Rechten führen.

6. Bewertung und Gutachten: Alle Befunde und Berechnungen werden abschließend dokumentiert. Bei Abweichungen prüft man, ob ein Aufstockungsverlangen treuwidrig ist (z.B. wenn Bauherr:innen auf die ursprüngliche Pauschalvereinbarung vertrauen konnten). Das Ergebnis stellt der Gutachter in einem Bericht dar: Er legt dar, ob und wie viel Honorar eventuell nachgefordert werden kann oder müsste.

Tabelle: Beispiel-Prüfschritte bei der Honorarüberprüfung

Checklisten und typische Fehlerquellen

Bei der Honorarprüfung stößt man immer wieder auf ähnliche Fehler. Die Folgefehler der Honorarminderung oder -steigerung können erheblich sein. Die Tabelle zeigt typische Fallstricke mit ihren Auswirkungen:

Zusätzlich empfiehlt sich eine Checkliste für den Praxistest der Schlussrechnung, beispielsweise:

• Wurden alle Leistungsphasen (Grundlagenermittlung bis Objektüberwachung) korrekt abgeschlossen?

• Stimmen Leistungsbilder aus HOAI und Leistungsverzeichnis überein?

• Sind alle anrechenbaren Kosten vollständig (Baumängel, Ersatzneubau, Bausubstanz)?

• Wurde die richtige Honorarzone ermittelt (I-IV) und nachvollziehbar dokumentiert?

• Sind Nebenkostenzuschläge (z.B. Auslöse, Fahrtkosten) korrekt berechnet?

• Liegt eine prüffähige Rechnung vor? (Abnahme erfolgt, alle Soll-Leistungen erfasst).

• Wurden die Fristen eingehalten? (Einwendungen innerhalb 2 Monate).

Durch systematisches Abarbeiten dieser Punkte lassen sich die meisten Abrechnungsfehler aufdecken. Liegen Unstimmigkeiten vor, rechtfertigt dies die Beauftragung eines Gutachters für Architektenhonorare.

Fallbeispiele

Beispiel 1: Aufstockungsklage nach Vertragskündigung. Ein Architekt hatte mit dem Bauherrn einen Pauschalvertrag unterhalb des damaligen HOAI-Mindesthonorars vereinbart. Nach Kündigung des Vertrags berechnete er seine Leistungen über den Mindestsatz der HOAI 2013 ab. Das zuständige Oberlandesgericht (OLG Hamburg) bejahte dies als zulässig. Der Architekt erhielt den ursprünglichen Pauschalbetrag plus fast 300.000 € Differenz zum Soll-Honorar. Im konkreten Fall spielte mit, dass der Auftraggeber keine zureichende Vertrautheit annehmen durfte. Lernpunkt: Bei Altverträgen kann ein Honoraruntergrenze-Verstoß prinzipiell mittels Aufstockungsklage geltend gemacht werden. Eine Honorarprüfung sollte daher im ersten Schritt den Vertrag und mögliche Formverstöße analysieren.

Beispiel 2: Nebenkosten nicht berücksichtigt. Ein Ingenieur erstellte eine Schlussrechnung, in der Porto- und Fahrtkosten pauschal angesetzt wurden. Ein ausführlicher Prüfbericht zeigte, dass diverse Auslagen (Baustellentransporte, Vermessungskosten) gar nicht berücksichtigt waren und andere doppelt. Der Gutachter berechnete das Soll-Honorar neu und ermittelte eine Unterzahlung von etwa 5 %. Daraufhin verlangte der Ingenieur über seinen Anwalt eine Nachforderung. Lernpunkt: Gerade Nebenkosten werden oft übersehen oder falsch angesetzt. Eine Honorarprüfung muss hier genau hinsehen (s. Checkliste oben).

Beispiel 3: Vertrag ohne Schriftform. Zwei Geschäftskunden (ohne Konsumenteneigenschaft) schlossen einen Architektenvertrag mündlich ab. Später teilte der Architekt mit, das Honorar entspräche dem Basishonorarsatz nach HOAI 2021. Da keine Textform vorlag und der Auftraggeber auftrug, starb der Auftraggeber vertraglich verankerte Mindesthonoraranspruch. Ein Gutachter bestätigte, dass im Zweifel der niedrigste Orientierungswert (Basishonorarsatz) anzusetzen war. Lernpunkt: Auch bei B2B-Verträgen kann ein Formfehler die Honorarbemessung beeinflussen. Die HOAI 2021 sieht für alle Vertragspartner mindestens Textform vor. Bei Unternehmer-Aufträgen gilt zudem § 650b BGB (Schriftform), wenn nicht anders vereinbart.

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Wann ist ein Gutachter nötig?

Ein HOAI-Gutachter (auch „Sachverständiger für Architekten- und Ingenieurhonorare“) wird häufig eingeschaltet, wenn das Honorar eines Projekts unklar erscheint. Typische Anlässe:

• Der Bauherr vermutet, zu viel gezahlt zu haben (oder zahlt nur bereitwillig, wenn er sicher ist).

• Der Architekt oder Ingenieur will sein Honorar erhöhen und benötigt Berechnungsnachweis.

• Es bestehen komplexe Besonderheiten (z.B. Sanierung mit unbekannten Kosten, gemischt verwendete Leistungsbilder).

• Gerichtliche Verfahren: Bei Gerichtsprozessen (Aufstockungsklage, Honorarforderung) wird ein qualifizierter Sachverständiger nötig, um Beweislast zu erfüllen.

• Rechtliche Unsicherheit: Unterschiedliche Auslegung von Vertragsklauseln oder HOAI-Paragraphen (Formvorschriften, Verbraucherschutzpflichten) verlangen fachlichen Rat.

Ein Gutachter kann auch präventiv beauftragt werden: Vor Abschlagzahlungen oder Billigungsbescheiden prüft er die Abrechnung. Anders als Laien können sie alle HOAI-Regeln korrekt anwenden und eventuelle Treuwidrigkeitsaspekte (BGH-Prinzipien) bewerten. Für größere Projekte (Honorare ab einigen zehntausend Euro) amortisiert sich ein Gutachten meist schnell, weil selbst eine kleine Honorar-Differenz viel Geld bedeutet.

Wenn Sie genauer erfahren möchten, ob die Zusammenarbeit mit einem HOAI Sachverständigen für Sie sinnvoll ist, dann lesen Sie gerne unseren asuführlichen Fachbeitrag zu diesem Thema:

HOAI Gutachter: Wann sich ein Sachverständiger wirklich lohnt

Wie arbeiten HOAI-Gutachter?

Zertifizierte Sachverständige für Architektenhonorare verfügen oft über eine Architekten- oder Ingenieur-Ausbildung und Zusatzqualifikationen. Der übliche Arbeitsablauf umfasst:

1. Auftrag & Briefing: Der Gutachter erhält Auftrag (oft durch Bauherr oder Anwalt) und briefendes Material (Verträge, Pläne, Rechnungen, Abnahmeprotokoll etc.).

2. Datenanalyse: Alle Unterlagen werden systematisch gesichtet. Hierzu gehören Leistungsverzeichnisse, Bausummen, zeitliche Abläufe (Leistungsphasen) und bereits erbrachte Zahlungen.

3. HOAI-Kalkulation: Der Gutachter berechnet das fällige Honorar nach HOAI neu, oft mit Spezialsoftware oder HOAI-Rechnern. Er bezieht dafür die zutreffende Honorarzone, die in Rechnung gestellten Grundleistungen (Anlage 10–15 HOAI) und Nebenkostenzuschläge ein.

4. Plausibilitätsprüfung: Zusätzlich führt er „weißes Kalkül“ durch, z.B. indem er das ermittelte Honorar als Prozentsatz der Bausumme mit üblichen Werten vergleicht (etwa 10–15 % der Bausumme als durchschnittliches Architektenhonorar). Bei auffälligen Abweichungen hinterfragt er die Annahmen (z.B. ob erweiterte Neubauten als solcher erfasst sind).

5. Form- und Textprüfung: Er stellt sicher, dass alle vertraglichen Formanforderungen (Textform nach §7 HOAI) eingehalten sind. Fehlende Vereinbarungen oder Belehrungen kann er als Mangel bewerten (siehe oben).

6. Gutachtenerstellung: Der Sachverständige fertigt einen schriftlichen Bericht (Gutachten) an. Dieses enthält Berechnungen, Tabellen und eine zusammenfassende Bewertung. Es kann mit eidesstattlicher Versicherung unterzeichnet werden, was für Gerichtsverfahren nützlich ist.

7. Ergebnis & Handlungsempfehlung: Der Gutachter formuliert klare Handlungsempfehlungen: z.B. den Architekten zur Nachzahlung auffordern, den Bauherrn raten, einen Teil zurückzufordern, oder den Abschluss eines Vergleichs.

Sofern gerichtlich tätig, erstellt der Gutachter auch Gutachten gemäß DIN 18299 für Bautechnik oder nimmt Sachverständigenaussagen vor Gericht. In jedem Fall sind seine Bewertungen für alle Beteiligten (insb. Richter) von hoher Bedeutung.

Checkliste: Schritte der Honorarprüfung

• Prüfen Sie den Vertrag: HOAI-Version, Leistungsbilder, Honorarvereinbarung (Text- oder Nicht-Text-Form).

• Ermitteln Sie das vereinbarte Honorar und wann welches Teilhonorar fällig ist.

• Legen Sie die Baukosten und Honorarzone fest (Klärung Aufmaß oder Kostenberechnung nach DIN 276).

• Berechnen Sie neu das Honorar nach HOAI (ggf. mit einem HOAI-Rechner).

• Vergleichen Sie Soll- vs. Ist-Honorar: Gibt es eine Unter- oder Überzahlung?

• Prüfen Sie, ob die Rechnung prüffähig ist: Alle Leistungen sind aufgeführt, Abnahme protokolliert.

• Wurden Fristen eingehalten? (Einwendungen nach BGB §§ 632a, 650g spätestens 2 Monate nach Rechnungseinreichung.)

• Dokumentieren Sie Verdachtsmomente (z.B. Formfehler, fehlende Belehrung).

• Bei Unsicherheiten: Gutachter kontaktieren.

Musteranschreiben: Honorarüberprüfung anfordern

Als Bauherr:in oder Projektsteuerer:in können Sie sich schriftlich an den Architekten oder Ingenieur wenden. Hier ein Beispiel für ein Musteranschreiben an den Planer (bitte individuell anpassen):

Betreff: Rückfrage zur Honorarabrechnung – Projekt [Name/Adresse]

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
wir haben Ihre Schlussrechnung vom [Datum] über [Betrag] EUR für die erbrachten Leistungen (Projekt [Name/Ort]) erhalten. Vielen Dank für die gute Zusammenarbeit. Zur Vermeidung von Missverständnissen möchten wir die Abrechnung vor Zahlung gerne gemeinsam mit Ihnen überprüfen.

Konkret bitten wir um folgende Unterlagen bzw. Informationen:

• Übersicht der anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens (§ 12 HOAI) inkl. Nachweise zu Baukosten und Bausubstanz.

• Bestätigung der vereinbarten Honorarzone (§ 10 HOAI).

• Aufschlüsselung der in Rechnung gestellten Nebenkosten (z.B. Auslagen, Fahrtkosten).

• Vertragliche Grundlage Ihrer Honorarberechnung (Rechtsgrundlage nach § 15 HOAI und § 632a BGB).

Aufgrund der aktuellen HOAI-Rechtslage (ab 2021 nicht mehr zwingendes Preisrecht) besteht nun mehr Flexibilität, dennoch möchten wir sicherstellen, dass alle Abrechnungsposten korrekt erfasst sind. Nach einer kurzen Überprüfung durch unsere Seite werden wir Ihnen gegebenenfalls einen abgestimmten Vorschlag zur Honorarabstimmung unterbreiten.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Ich schlage vor, dass wir uns zeitnah zu einem kurzen Abstimmungsgespräch treffen oder telefonieren.

Mit freundlichen Grüßen
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