Angebote lesen lernen: Was Bauherren aus der HOAI für jedes andere Gewerk mitnehmen

Wenn ein Angebot Ärger macht, liegt es fast nie an der Summe unten rechts. Es liegt daran, dass nicht klar war, was für diese Summe geliefert wird. Der Streit kommt später, wenn eine Leistung fehlt, die nie jemand ausdrücklich ausgeschlossen hat.

Dann ist der Vertrag schon unterschrieben.

Ein Angebot ist kein Preis. Es ist eine Beschreibung mit einem Preis am Ende.

Die HOAI ist für diese Unterscheidung ein gutes Lehrstück. Sie zerlegt die Arbeit eines Architekten in neun benannte Abschnitte und hängt an jeden einen Anteil am Honorar. Damit macht sie sichtbar, was in fast jedem anderen Angebot verborgen bleibt.

1. Einführung: Der Preis ist selten das Problem

Was die Zahlen sagen

• In zwei Dritteln aller Inhalte einer Baubeschreibung für Ein- und Zweifamilienhäuser fehlen wesentliche Informationen oder sie sind unvollständig. In 85 Prozent fehlen sogar Grundrisse, Schnitte oder Ansichten. (Bauherren-Schutzbund und Institut für Bauforschung, 100 untersuchte Baubeschreibungen, 2020)

• Bei mehr als 2.000 ausgewerteten Angeboten für eine Wärmepumpe unterschieden sich die Preise in einigen Fällen um bis zu 300 Prozent, teilweise auch die angebotene Leistung um mehr als das Doppelte. (Energieberatung der Verbraucherzentrale)

• Im Schnitt treten je Bauvorhaben 31 Mängel auf, 25 während der Bauphase und 6 bei der Abnahme. (Bauherren-Schutzbund, 700 Qualitätskontrollen an 100 Bauvorhaben, 2020 bis 2024)

• 38 Prozent der befragten Bauherren erlebten während ihres Projekts Streitigkeiten. Dritthäufigste Ursache waren ungewollte Vertragsänderungen mit 32 Prozent. (Koenen Bauanwälte und YouGov, 310 Befragte, 2024)

• Das Gesetz sagt zum Kostenanschlag nur einen Satz: „Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten.“ (§ 632 Absatz 3 BGB)

Ein Handwerkerangebot prüfen heißt, die beschriebene Leistung mit dem zu vergleichen, was tatsächlich gebraucht wird. Dazu gehören Leistungsumfang, Mengen, Materialangaben, ausgeschlossene Arbeiten, Zahlungsplan und Termin. Der Preis ist dabei das Ergebnis der Prüfung und nicht ihr Ausgangspunkt.

Das gilt auch für Gewerke, die man nicht anfassen kann. Wer Netzwerk, Technik oder Website vergibt, findet bei einer Digitalagentur mit Festpreismodell dieselbe Klarheit wieder: Leistung vorher beschrieben, Preis vorher genannt. Was das für Ihr Bauvorhaben bedeutet, zeigt Abschnitt 6.

2. Was die HOAI anders macht

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure teilt eine Planung in neun Leistungsphasen. Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung.

Jede Phase hat einen festen Anteil am Honorar.

Das ist der eigentliche Lerneffekt. Ein Drittel des Honorars entfällt auf die Objektüberwachung, also auf die Zeit nach der Planung. Wer nur die Planung beauftragt und sich später über eine niedrige Betreuung wundert, hat diese Verteilung nicht gelesen.

Und noch etwas fällt auf: Die Phasen 6 und 7 machen zusammen 14 Prozent aus. In diesen beiden Phasen bereitet der Architekt Angebote vor und wertet sie aus. Er wird also dafür bezahlt, Ihnen fremde Angebote lesbar zu machen.

Ein Hinweis zur Einordnung. Die Prozentsätze sind kein Preisgebot mehr. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs und der Neufassung der HOAI ist das Honorar frei verhandelbar; die Tafelwerte gelten nur, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Als Maßstab dafür, welcher Teil des Preises auf welche Arbeit entfällt, taugen sie trotzdem.

3. Angebot, Kostenanschlag und Festpreis sind drei verschiedene Dinge

Diese drei Wörter werden im Alltag durcheinander benutzt. Rechtlich bedeuten sie Unterschiedliches, und der Unterschied kostet Geld.

Es lohnt sich, sie auseinanderzuhalten.

Das Angebot bindet. Wer einen Vertrag anträgt, ist an diesen Antrag gebunden, solange er die Bindung nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat. Steht im Angebot „unverbindlich“ oder „freibleibend“, ist genau das geschehen.

Der Kostenanschlag bindet nicht. Er ist eine Vorausberechnung. Wird es wesentlich teurer, muss der Betrieb Sie unverzüglich informieren, und Sie dürfen dann kündigen und nur die bis dahin geleistete Arbeit bezahlen.

Eine Prozentgrenze steht dazu übrigens in keinem Gesetz. Das Gesetz spricht nur von einer „wesentlichen Überschreitung“. In der Praxis gelten 15 bis 20 Prozent als Orientierung, feste Grenze ist das nicht.

Der Festpreis bindet am stärksten. Damit er gilt, muss das Wort im Auftrag stehen. Ohne dieses Wort haben Sie eine Schätzung, auch wenn eine glatte Zahl im Angebot steht.

Es ist wie der Unterschied zwischen einem Fahrplan und einer Fahrkarte. Beide nennen eine Zeit, nur eine davon schuldet Ihnen etwas.

4. Sechs Felder, die in jedem Angebot stehen müssen

Florian Becker ist Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes. Er sagt: „Nur mit einer vollständigen Baubeschreibung kann der Bauherr den Leistungsumfang, die Bauqualität und den Ausstattungsgrad, der ihm angeboten wird, einschätzen und im Vorfeld mit anderen Angeboten/Anbietern vergleichen.“

Der Leitfaden des Verbandes bringt es auf einen Satz, den Sie sich merken können: „Was nicht in der Baubeschreibung steht, fehlt und muss ergänzt werden.“

Die sechs Felder lauten: Leistungsbeschreibung, Mengen, Material, Ausschlüsse, Zahlungsplan und Termin. Prüfen Sie deshalb nicht, ob ein Angebot teuer ist. Prüfen Sie, ob es diese sechs Felder füllt. Fehlt eines, stellen Sie genau dazu eine Rückfrage, und zwar schriftlich.

Warum das so wirkt, zeigt der Vergleich bei den Wärmepumpen. Preise, die um das Dreifache auseinanderliegen, vergleichen in Wahrheit nicht dieselbe Leistung. Sobald die Leistungsbeschreibung gleich ist, schrumpft der Abstand.

5. Nachträge: was Ihnen das Gesetz gibt

Nachträge sind der wunde Punkt bei fast jedem Bauvorhaben. Fast immer kommt einer. Seit der Reform des Bauvertragsrechts stehen Sie dabei besser da, als viele Bauherren wissen.

Wünschen Sie eine Änderung, sind beide Seiten zunächst gehalten, sich über die Änderung und den Preis zu verständigen. Der Betrieb ist dabei ausdrücklich verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten zu erstellen.

Ein Nachtrag ohne Preis ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, dürfen Sie die Änderung in Textform anordnen. Abgerechnet wird dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Auf Abschlagszahlungen darf der Betrieb 80 Prozent der von ihm genannten Mehrvergütung ansetzen, solange man sich nicht geeinigt hat.

Rechtsanwalt Prof. Dr. Andreas Koenen benennt die Ursache hinter vielen dieser Fälle: „Viele Planungs- und Ausführungsfehler haben ihre Ursache in einem undurchsichtigen Geflecht aus technischen Regelwerken“.

6. Das Gewerk, das kaum jemand beschreibt

Beim Neubau gibt es ein Gewerk, das im Gesetz steht und in den Angeboten fehlt. Die Baubeschreibung eines Verbraucherbauvertrags muss unter anderem Angaben zur Informationstechnologie enthalten, dazu Qualitätsmerkmale und einen verbindlichen Fertigstellungstermin.

Gemeint ist alles, was Daten transportiert. Netzwerkdosen, Leitungswege, Verteiler, Steuerung, im weiteren Sinn auch die Website eines Betriebs oder einer Praxis im Haus.

In der Praxis steht dort ein Satz wie „Netzwerk nach Absprache“.

Das ist das digitale Gegenstück zu „Bodenbelag bauseits“.

Ein sauberes Angebot für dieses Gewerk sieht genauso aus wie für jedes andere. Es nennt Anzahl und Ort der Anschlüsse, die Kategorie der Leitung, den Verteiler, wer die Wanddurchbrüche macht, wer entsorgt, wann fertig ist und was der Preis dafür ist. Wenn Ihnen jemand für dieses Gewerk einen Festpreis nennt, ohne diese Angaben zu machen, ist es kein Festpreis.

Prüfen Sie es mit denselben sechs Feldern. Sie funktionieren dort genauso gut wie beim Dach.

7. Häufige Fehler beim Vergleichen

• Nur die Endsummen nebeneinanderlegen. Zwei Summen sind erst vergleichbar, wenn die beschriebene Leistung gleich ist.

• Nach Positionen fragen, aber nicht nach Mengen. „Fliesen legen“ ohne Quadratmeter ist keine Position, sondern eine Absicht.

• Ausschlüsse überlesen. Fundament, Zählerplatz, Entsorgung und Gerüst fehlen besonders oft.

• Mündliche Zusagen sammeln. Was auf der Baustelle vereinbart wird, gehört anschließend in eine E-Mail.

• Den Zahlungsplan hinnehmen. Vorauszahlungen ohne Gegenwert sind verhandelbar, nicht selbstverständlich.

• Keine Gültigkeitsfrist beachten. Ein Angebot ohne Frist kann früher hinfällig sein, als Sie denken.

Der teuerste Fehler ist der bequemste: das billigste Angebot nehmen, weil es das kürzeste ist.

8. Fazit

Ein Handwerkerangebot prüfen ist keine Frage von Fachwissen, sondern von Reihenfolge. Erst die Beschreibung lesen, dann die Lücken benennen, dann die Summe ansehen. Wer diese Reihenfolge einhält, verhandelt über Leistung und nicht über Rabatt.

Die HOAI liefert dafür das Muster. Neun benannte Abschnitte, jeder mit einem Anteil. Nicht weil das für Ihren Dachdecker gilt, sondern weil es zeigt, wie ein Leistungsumfang aussieht, den man vergleichen kann.

Nehmen Sie sich die sechs Felder vor, nicht den Taschenrechner.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetzliche Vorgaben und die Rechtsprechung können sich ändern; für den Einzelfall ist eine eigene Prüfung erforderlich. Alle genannten Zahlen stammen aus den jeweils angegebenen Quellen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung.

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