HOAI-Urteil OLG Köln – Zusatzhonorar bei Bauzeitverlängerung

Exekutive Zusammenfassung

Das OLG Köln hat mit Beschluss vom 29.01.2026 (Az. 11 U 137/23) geklärt, unter welchen Voraussetzungen ein Architekt oder Fachplaner ein Zusatzhonorar bei einer unverschuldeten Bauzeitverlängerung beanspruchen kann.

Entscheidend ist ein vertraglich vereinbarter Anspruch auf Nachvergütung im Verzögerungsfall sowie die genaue Dokumentation der Mehraufwendungen. Das Gericht stellte klar: Grundlage für die ursprünglich vertraglich festgelegte Bauzeit ist der erste Terminplan nach Vertragsschluss, soweit dieser Vertragsbestandteil wird.

Der Planer trägt die Beweislast dafür, dass er die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat. Liegt ein Anspruch auf „nachweislich erforderliche Mehraufwendungen“ vor, berechnet sich das Zusatzhonorar als Differenz zwischen den tatsächlich angefallenen Aufwendungen und den hypothetischen Aufwendungen ohne Verlängerung.

In der Praxis sind präzise Terminpläne, klare Vertragsklauseln und penible Aufzeichnung aller Stunden entscheidend, um Zusatzhonorar durchzusetzen.

Rechtlicher Hintergrund: HOAI und Zusatzhonorar

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt in Deutschland die Berechnung von Architekten- und Ingenieurhonoraren nach anrechenbaren Kosten. Danach richtet sich das Honorar für viele Leistungsbilder nach den anrechenbaren Kosten eines Bauwerks, basierend auf einer verbindlichen Kostenberechnung (oder ersatzweise Kostenschätzung). Die HOAI sieht dabei vor, dass das Honorar auf Grundlage der Kostenberechnung ermittelt wird (samt Honorarzone und Leistungsphasen). Wird der Leistungsumfang nach Vertragsabschluss geändert und dadurch die Kosten verändert, müssen die Honorarberechnungsgrundlagen angepasst werden.

Allerdings deckt die HOAI keine Bauzeitverlängerung ab, denn sie bezieht sich auf die Plankosten – nicht die Bauzeit. Für Verzögerungen und damit verbundene Zusatzleistungen muss eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden. In der Praxis sieht man oft Klauseln, nach denen der Architekt für “nachweislich erforderliche Mehraufwendungen” bei unverschuldeter Bauzeitverlängerung ein zusätzliches Honorar verlangen kann – üblicherweise wird eine Karenz (z.B. 20 % oder 6 Monate) festgelegt, bis zu der der Honoraranspruch entfällt. Im entschiedenen Fall lautete eine typische Klausel:

„Verzögert sich die Bauzeit durch Umstände, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, wesentlich, so ist für die nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen eine zusätzliche Vergütung zu vereinbaren. Eine Überschreitung bis zu 20 % der Ausführungszeit (max. 6 Monate) ist durch das Honorar abgegolten.“

Damit stellen Vertragspartner klar, dass bei einem erheblichen Bauzeitverzug ein extra Honorar fällig wird. Ohne solche Vereinbarung besteht grundsätzlich kein Anspruch – nach HOAI bleibt das Honorar an den ursprünglich vereinbarten Umfang der Leistungen gebunden.

Sachverhalt und Urteil des OLG Köln (11 U 137/23)

Im zugrundeliegenden Fall war ein Ingenieurbüro (Fachplanung Technische Ausrüstung) von einer Stadt mit Umbau- und Erweiterungsarbeiten an einer Schule beauftragt. Der Vertrag bezog sich auf HOAI-Planungsleistungen.

Darin war geregelt (in § 7.5), dass bei einer Bauzeitverlängerung durch Ursachen, die der Planer nicht zu vertreten hat, ein Zusatzhonorar für „nachweislich erforderliche Mehraufwendungen“ vereinbart werden muss.

Ein detaillierter Rahmenterminplan sollte nachgereicht und Teil des Vertrags werden. Nach Vertragsschluss erstellte der Architekt einen Bauzeitenplan, der für die Technische Ausrüstung eine Bauzeit von Juni 2016 bis Feb. 2018 (mit Unterbrechung) auswies. Tatsächlich verschob sich die Bauzeit jedoch erheblich – die Fertigstellung erfolgte erst Mitte 2021.

Der TA-Planer forderte daraufhin etwa 189.377 € Zusatzhonorar basierend auf einem Mehrstundenaufwand (er rechnete den Fortschritt der Projektstunden gegen das Honorar der Leistungsphase 8 hoch).

Das Landgericht Köln wies die Klage des Planers auf Zusatzhonorar ab. In der Berufung bestätigte das OLG Köln diese Entscheidung mit mehreren wichtigen Feststellungen:

• Vertraglicher Anspruch möglich: Zunächst betonte das OLG, dass ein vertraglich geregelter Anspruch auf Zusatzhonorar bei unverschuldeter Bauzeitverlängerung grundsätzlich zulässig ist. Eine entsprechende Klausel berechtigt unmittelbar zur Klage auf das zusätzliche Honorar (vgl. BGH VII ZR 288/05).

• Maßgeblicher Terminplan: Für die Feststellung der ursprünglichen Bauzeit ist der erste nach Vertragsschluss erstellte Terminplan entscheidend – wenn vereinbart, dass dieser Vertragsbestandteil wird. In diesem Fall galt der im Vertrag vorgesehene Rahmenterminplan, der erst später nachgereicht wurde, als maßgebliche Grundlage.

• Beweislast beim Planer: Der planende Architekt (Auftragnehmer) trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Bauzeitverlängerung nicht selbst verschuldet hat. Gibt es Beweislücken, kann der Honorarforderung nicht ohne Weiteres entsprochen werden.

• Bemessung der Vergütung: Maßgeblich sind nur die nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen. Nach dem OLG entspricht das Zusatzhonorar der Differenz zwischen den tatsächlich angefallenen Aufwendungen des Planers und den Aufwendungen, die ohne die Verzögerung (inkl. Karenz von 6 Monaten) entstanden wären. Diese Berechnungsmethode folgt auch dem BGH vom 10.05.2007 – reine Kalkulationen auf Basis des HOAI-Honorars oder pauschale Monatssätze sind nicht ausreichend.

• Fehlende Abschätzung: Im vorliegenden Fall war die Berechnung des Planers (Stundenaufwand gegen HOAI-Honorar) nicht hinreichend begründet. Er hatte nicht gezeigt, wie sich der Aufwand ohne Verlängerung verteilen würde, und nicht sauber zwischen bauzeitabhängigen und unabhängigen Leistungen unterschieden. Daher kamen weder ein Honoraranspruch noch eine gerichtliche Schätzung (§ 287 ZPO) in Betracht.

Kurz gesagt: Das OLG Köln hat den Anspruch des Planers auf Zusatzhonorar wegen verspäteter Bauzeit abgelehnt, da dieser die Mehrkosten des Verzugs nicht schlüssig dargelegt hat.

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Auswirkungen auf Architekten, Bauherren und Projektmanagement

Für Architekten und Planer bedeutet das Urteil

Setzen Sie Verzögerungsrisiken vertraglich klar auseinander und dokumentieren Sie Mehrarbeit genau. Nach OLG Köln dürfen Sie nur nachweislich zusätzliche Stunden (oder Kosten) abrechnen. Kalkulatorische Stundenkontingente, die Sie aus HOAI-Vergütungen errechnen, genügen als Grundlage nicht. Planer müssen separat nachweisen, welche ihrer Leistungen ausschließlich durch die Bauzeitverlängerung bedingt waren (z.B. verlängerte Bauüberwachung, wiederholte Abstimmungen). Alle sonstigen Mehrleistungen – etwa neue Planungsaufträge – müssen eindeutig vom reinen Zeitverzug getrennt werden, um eine doppelte Vergütung zu vermeiden. Außerdem gilt: Liegt keine vertragliche Anspruchsgrundlage vor (also keine Zusatzhonorarklausel), kann der Architekt trotz unverschuldeter Verspätung kein gesondertes Honorar verlangen.

Für Bauherren und Projektleiter

Ist wichtig zu wissen, dass gut dokumentierte Leistungsausweitungen für den Planer schnell teuer werden können. Um Überraschungen zu vermeiden, sollte der Bauherr vertraglich klare Fristen und Geltendmachungsregeln festlegen. Ein früh festgeschriebener Rahmen-Terminplan hilft, spätere Streitigkeiten zu klären. Kommt es zu Verzögerungen, muss der Bauherr nur dann zahlen, wenn die vertragliche Klausel greift und die Mehraufwände belegt sind. Grundsätzlich bleibt bei normaler Bauzeit das Honorar nach HOAI unverändert – es orientiert sich an den anrechenbaren Kosten (gemäß Kostenberechnung).

Zu Kostenberechnung und Architektenhonorar

Die HOAI ermittelt das Honorar – abgesehen von Sonderfällen – nach den anrechenbaren Kosten des Objekts. Ohne Bauzeitverschiebung liegt zugrunde, dass die Baukosten (nach Kostenschätzung oder Kostenberechnung) unverändert sind. Die Bauzeit selbst wird nicht mitbezahlt. Bei einem unverschuldeten Verzug ohne zusätzliche Baukosten (z.B. reine Zeitverlängerung) würde nach HOAI also kein neues Honorar entstehen. Nur bei zusätzlich vereinbarten Leistungen (z.B. weitere Kontrollen, Planungserweiterungen) oder vertraglich zugesichertem Extra-Honorar ändert sich etwas. Das OLG macht klar, dass genau diese Mehraufwendungen in Euro zu erfassen sind: Ihr Zusatzhonorar bemisst sich nach der Differenz von tatsächlichen und hypothetischen Aufwendungen (inkl. Karenz).

Risiken

Architekten sollten wissen, dass der Aufwand für ein Zusatzhonorar hoch ist. Im Zweifel müssen Sie Beweise für jeden zusätzlichen Stundeneinsatz führen. Fehlende oder ungenaue Nachweise führen oft zum vollständigen Scheitern der Forderung. Auftraggeber haften nur begrenzt: Hält der Auftragnehmer seine Pflichten (z.B. Projektmanagement) ein, trägt der Auftraggeber seine Bauherrenpflichten (z.B. rechtzeitige Abnahme) und Verzögerungen nicht zu vertreten. Die klare Dokumentation der Ursache (z.B. Witterung, Forderung nach nachträglichen Änderungen) ist entscheidend, um die Schuldfrage zu klären.

Empfohlene Vertragsklauseln und Risikomanagement

• Festlegung des Terminplans: Nehmen Sie einen verbindlichen Rahmen-Terminplan in den Vertrag auf. Vereinbaren Sie ausdrücklich, dass nachträglich eingereichte Terminpläne Vertragsbestandteil sind. So können beide Seiten jederzeit auf den geplanten Bauzeitenplan verweisen. Das OLG Köln hat den ersten verbindlich übergebenen Terminplan als Grundlage der Bauzeit akzeptiert.

• Klausel zum Zusatzhonorar: Formulieren Sie klar, für welche Fälle ein Honoraranspruch besteht. Beispielklausel (inspiriert vom Urteil): „Verzögert sich die Bauzeit durch nicht vom Auftragnehmer zu vertretende Ursachen wesentlich, so ist dem Auftragnehmer für die nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen eine zusätzliche Vergütung zu zahlen. Aufwendungen sind die Kosten, die dem Auftragnehmer durch die Verlängerung der Bauzeit tatsächlich entstanden sind, abzüglich der Kosten, die unter Beachtung einer Karenzzeit von 6 Monaten angefallen wären.“

• Stundennachweise: Vereinbaren Sie idealerweise ein transparentes Stundenkontingent oder Berichtsverfahren für Leistungen, die sich über die Bauzeit hinausziehen (z.B. Bauüberwachung). Ein aufwandsbezogenes Vergütungsmodell erleichtert später die Abrechnung.

• Widerspruchs- und Abnahmefristen: Regeln Sie Ankündigungs- und Abnahmefristen für Bauleistungen strikt. Offene Abnahmen oder Terminverschiebungen sollten frühzeitig kommuniziert werden, um Zeitverluste zu begrenzen.

• Haftungsausschlüsse: Schließen Sie abweichend von Standards ggf. bestimmte Verzögerungsschäden aus oder begrenzen Sie diese auf einen Prozentsatz. Beachten Sie jedoch, dass bei individueller Vereinbarung grundsätzlich höhere Honorarforderungen möglich sind.

Diese Maßnahmen helfen, Konflikte zu vermeiden und die Risiken fair zu verteilen. Eine klare Regelung zum Thema Zusatzhonorar ist besonders bei großen Projekten mit hohem Koordinationsbedarf empfehlenswert.

Vorgehen zur Geltendmachung eines Zusatzhonorars (Checkliste)

1. Vertrag prüfen: Gibt es eine wirksame Zusatzhonorar-Vereinbarung? Ist der Rahmenterminplan (oder detaillierte Zeitpläne) explizit Vertragsbestandteil? Ohne klare vertragliche Grundlage entfallen Honoraransprüche bei Verzögerung.

2. Verzögerung dokumentieren: Erfassen Sie alle Umstände der Bauzeitverlängerung (Zeitraum, Gründe, Zwischenfälle). Legen Sie dar, dass Sie den Bauablauf nicht schuldhaft verzögert haben (z.B. Verzögerungs- und Verzugsschriftverkehr).

3. Mehraufwand ermitteln: Listen Sie sämtliche tatsächlich angefallenen Stunden und Kosten auf, die dem Projekt im verlängerten Zeitraum entstanden sind. Ermitteln Sie anschließend hypothetisch, welche Aufwendungen ohne Verlängerung (inkl. Karenz) angefallen wären. Die Differenz ist Ihr Mehraufwand. Beispiel: Sie kalkulierten ein Stundenbudget für die Ursprungsbauzeit – veranschlagte Stunden minus geleistete Stunden bis Ablauf der Karenz ergibt den theoretischen Rest.

4. Belege bereithalten: Sammeln Sie alle Nachweise (Stundenzettel, Abrechnungen, Bautagesberichte), die den Mehraufwand belegen. Je mehr anknüpfungstatsächliche Dokumente vorliegen (z.B. alte Terminpläne, Änderungsanträge, Kommunikation), desto eher lässt sich eine Schätzung (§287 ZPO) vermeiden und eine Klärung ermöglichen. Das OLG verlangte tragfähige Anknüpfungstatsachen, um notfalls schätzen zu können.

5. Forderung stellen: Fordern Sie schriftlich das Zusatzhonorar ein, nennen Sie Betrag und berechnete Formel (tatsächliche vs. hypothetische Aufwendungen). Weisen Sie darauf hin, dass der Anspruch gemäß Vertrag (§XYZ) und OLG-Rechtsprechung besteht. Setzen Sie eine Frist zur Zahlung.

6. Notfall: Klage einreichen: Bleiben Sie erfolglos, prüfen Sie außergerichtliche Beilegung. Können Sie keine schlüssige Aufstellung bieten, sollten Sie dennoch auf Teilzahlungen drängen oder notfalls klagen. Beachten Sie, dass nur der Gesamtbetrag der Schlussrechnung streitgenständig ist (Einzelpositionen gelten als unselbständiges Nachtragsangebot).

Diese Schritte orientieren sich an der Entscheidung und gängiger Architektenpraxis. Jeder Schritt sollte gut dokumentiert werden, da das OLG Köln Einzelfallprüfungen vornimmt

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FAQ zur HOAI